Frais de notaire à Aix-en-Provence : combien prévoir pour votre achat immobilier en 2026 ?

Les frais de notaire constituent souvent une surprise de taille pour les acheteurs immobiliers. En effet, depuis la hausse votée par le conseil départemental des Bouches-du-Rhône en avril 2025, il faut désormais prévoir 7,5 à 8,5 % du prix de vente pour un bien ancien — soit des dizaines de milliers d’euros à anticiper dans votre budget. Avant d’entrer dans le détail du calcul, découvrez notre guide complet pour acheter à Aix-en-Provence, qui pose le cadre global de votre projet.

La hausse des frais de notaire dans les Bouches-du-Rhône en 2026

C’est l’information majeure de l’année : les frais de notaire ont augmenté dans les Bouches-du-Rhône depuis le 1er juin 2025. En effet, le conseil départemental a voté en avril 2025 la majoration du taux des droits de mutation à titre onéreux (DMTO), passant de 4,5 % à 5 % (taux départemental). Ainsi, le taux global des droits de mutation atteint désormais 6,32 % contre 5,81 % auparavant — soit une hausse de 0,5 point.

Cette hausse a été permise par l’article 116 de la loi de finances 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025), qui autorise temporairement les départements à relever leur plafond DMTO. Concrètement, voici ce qu’il faut retenir :

• Période concernée : du 1er juin 2025 au 31 mars 2028 (mesure temporaire de 3 ans)
• Surcoût pour l’acheteur : environ 500 € par tranche de 100 000 € de prix de vente
• 83 départements sur 96 appliquent désormais cette hausse, dont les Bouches-du-Rhône
• Date de référence : la fiscalité applicable dépend de la date de signature de l’acte authentique, pas de celle du compromis

Notamment, les primo-accédants en résidence principale bénéficient d’une exonération de cette hausse (voir section dédiée plus bas). Par conséquent, pour eux, le taux reste à 5,81 %.

Que contiennent vraiment les « frais de notaire » ?

Le terme « frais de notaire » est trompeur : en effet, la majeure partie de cette somme ne revient pas au notaire. Concrètement, environ 80 % de ce montant est reversé à l’État et aux collectivités locales. Voici la décomposition précise des 4 postes qui composent ces frais :

• Les droits de mutation (DMTO) : c’est la part la plus importante (~80 % du total). Notamment, ils se composent d’une taxe départementale (désormais 5 % dans les Bouches-du-Rhône), d’une taxe communale (1,20 %) et d’un prélèvement pour l’État (~0,12 %). Soit 6,32 % au total depuis juin 2025
• La rémunération du notaire (émoluments) : fixée par décret (arrêté du 28/02/2020, prorogé jusqu’au 28/02/2026), elle est calculée selon un barème dégressif. Ainsi, elle représente environ 0,8 à 1 % du prix
• Les frais de formalités et débours : frais d’inscription, demandes de pièces administratives, publication au service de publicité foncière. Environ 0,5 à 0,8 %
• La contribution de sécurité immobilière (CSI) : 0,10 % du prix de vente, payée à l’État

En pratique, pour un bien ancien acheté dans les Bouches-du-Rhône en 2026, comptez entre 7,5 % et 8,5 % du prix de vente en frais de notaire totaux (hors exonération primo-accédant).

Taux des frais de notaire applicables à Aix-en-Provence en 2026

Le taux des droits de mutation (la composante principale) est fixé par chaque département. Concrètement, depuis le 1er juin 2025, les Bouches-du-Rhône appliquent le taux maximum autorisé par la loi : 5 % de taxe départementale, auxquels s’ajoutent les taxes communales (1,20 %) et la taxe d’État. Ainsi, le taux global des droits de mutation atteint 6,32 % dans les Bouches-du-Rhône (source : impots.gouv.fr, barème DMTO 2026).

Ce taux s’applique à tous les biens anciens (construits depuis plus de 5 ans), sauf pour les primo-accédants en résidence principale qui bénéficient du taux antérieur à 5,81 %. En revanche, pour les biens neufs, les droits de mutation restent réduits à 0,715 %. Cependant, la TVA (20 %) s’applique sur le prix de vente, ce qui modifie le calcul global.

Par ailleurs, à ce jour, seuls 12 départements (Ain, Isère, Alpes-Maritimes, Drôme, Eure, Landes, Oise…) ont maintenu le taux historique à 4,5 %. Les Bouches-du-Rhône n’en font pas partie. Par conséquent, vous ne pouvez pas profiter d’un taux réduit en achetant à Aix-en-Provence.

Simulateur : exemples concrets pour un appartement et une maison à Aix

Voici ce que vous devrez prévoir en frais de notaire pour différents montants de transaction sur le secteur Aix-en-Provence en 2026 (biens anciens, hors primo-accédant, avec taux DMTO actualisé à 6,32 %) :

Les chiffres ci-dessus sont des estimations indicatives. En effet, le montant exact est calculé par le notaire en fonction des spécificités de la transaction. Pour une simulation précise, utilisez le calculateur officiel disponible sur le site des Notaires de France.

À Aix-en-Provence, où les prix au m² varient entre 4 374 €/m² (secteur Ouest 1) et 7 821 €/m² (avenue Giuseppe Verdi), les frais de notaire représentent une somme très significative. Concrètement, pour un appartement de 70 m² en centre-ville à 5 992 €/m² (prix moyen Centre-Ville Aix selon Meilleurs Agents avril 2026), soit 419 440 €, il faut anticiper environ 31 500 € de frais supplémentaires.

L’exonération primo-accédant : qui peut en bénéficier en 2026 ?

C’est la bonne nouvelle de la loi de finances 2025 : les primo-accédants en résidence principale sont exonérés de la hausse de 0,5 point. Concrètement, ils continuent à payer 5,81 % au lieu de 6,32 %, soit une économie d’environ 500 € par tranche de 100 000 €.

Conditions cumulatives à respecter

• Non-propriété antérieure : ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 années précédant l’acte
• Résidence principale : le bien acquis doit être affecté à votre résidence principale
• Engagement de durée : s’engager à occuper le bien pendant au moins 5 ans

Notamment, attention : si vous louez le bien dans les 5 ans, vous devrez restituer l’avantage fiscal, majoré d’un intérêt de retard. De plus, pour les couples en indivision, chaque acquéreur est analysé selon sa quote-part. Ainsi, si l’un des deux n’est pas primo-accédant, l’exonération peut être partielle.

Par ailleurs, il faut produire au notaire les pièces justificatives (attestation, historique de propriété, situation matrimoniale, destination du logement). En effet, l’exonération n’est pas automatique : elle doit être expressément demandée et documentée.

Neuf vs ancien : pourquoi les frais sont très différents ?

Dans l’immobilier ancien (plus de 5 ans)

Les droits de mutation sont à taux plein (6,32 % dans les Bouches-du-Rhône depuis juin 2025). Ainsi, le total des frais de notaire atteint 7,5 à 8,5 % du prix. Concrètement, c’est le cas de la grande majorité des transactions à Aix-en-Provence, notamment en centre-ville, à Luynes ou dans les secteurs résidentiels établis.

Dans l’immobilier neuf (VEFA ou moins de 5 ans)

Les droits de mutation sont réduits à 0,715 % et ne sont pas concernés par la hausse de 2025. En revanche, le prix est soumis à TVA à 20 %, qui est souvent incluse dans le prix affiché. Au total, les frais de notaire stricto sensu sont de 2 à 3 % du prix TTC.

Notamment, à La Duranne (Les Milles), où se concentrent les programmes neufs à Aix, l’écart est devenu encore plus significatif depuis la hausse de juin 2025. Ainsi, sur un bien à 350 000 €, l’achat dans le neuf permet d’économiser environ 15 000 à 18 000 € de frais par rapport à un équivalent ancien — un argument commercial puissant pour les promoteurs.

Comment légalement réduire les frais de notaire à Aix ?

1. Déduire la valeur des meubles et équipements

Les droits de mutation s’appliquent au prix des murs, pas des meubles. Ainsi, si le bien est vendu meublé (cuisine équipée, électroménager, mobilier de jardin, etc.), vous pouvez établir une liste précise des meubles avec leur valeur vénale et les déduire du prix imposable. Concrètement, cette technique peut représenter 5 000 à 30 000 € de déduction selon le bien — et donc une économie de 315 à 1 900 € sur les droits de mutation au nouveau taux de 6,32 %. Attention toutefois : la déduction doit rester réaliste et plafonnée à environ 5 % du prix de vente pour éviter un redressement fiscal.

2. Demander une remise sur les émoluments du notaire

Depuis la réforme de 2021, l’article L.444-2 du Code de commerce permet au notaire d’accorder une remise allant jusqu’à 20 % sur ses émoluments, mais uniquement sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €. Concrètement, pour un bien à 350 000 €, cela peut représenter une économie de 400 à 500 €. Ce n’est pas un droit automatique, mais cette remise est de plus en plus accordée — n’hésitez pas à la demander systématiquement.

3. Ne pas inclure les honoraires d’agence dans le prix

Lorsque les honoraires d’agence sont à la charge de l’acquéreur et clairement séparés du prix de vente dans l’acte, ils ne sont pas soumis aux droits de mutation. Cependant, en pratique, la plupart des agences à Aix-en-Provence incluent les honoraires dans le prix affiché (FAI). Par conséquent, la base de calcul des droits de mutation est alors le prix net vendeur, ce qui est moins avantageux.

4. Choisir un bien neuf ou en état futur d’achèvement

Si votre projet est compatible avec l’achat en VEFA (programme neuf), les frais de notaire réduits constituent désormais un avantage encore plus tangible avec la hausse de 2025. Notamment, à Aix-en-Provence, les quartiers La Duranne et Sextius-Mirabeau proposent régulièrement des programmes neufs avec cette fiscalité avantageuse.

5. Profiter du don familial exonéré (jusqu’en décembre 2026)

Depuis janvier 2025 et jusqu’en décembre 2026, les parents et grands-parents peuvent transmettre jusqu’à 100 000 € chacun, exonérés de droits de donation, pour aider un enfant ou petit-enfant à acheter un logement neuf à usage de résidence principale. Ainsi, ce dispositif temporaire peut représenter une aide significative pour financer notamment les frais de notaire et l’apport.

Ce que vous devez prévoir en plus des frais de notaire

Les frais de notaire ne sont pas les seuls coûts annexes à un achat immobilier à Aix-en-Provence. En effet, pour calculer le budget total pour votre premier achat à Aix, voici ce qu’il faut anticiper en plus :

• Frais de garantie du prêt : caution bancaire (0,5 à 1 % du montant emprunté) ou hypothèque (1 à 2 %)
• Frais de dossier bancaire : 300 à 1 500 € selon les établissements
• Assurance emprunteur : obligatoire pour obtenir le crédit. Comptez 0,1 à 0,4 % du capital emprunté par an
• Travaux éventuels : à prévoir selon l’état du bien et le DPE
• Déménagement : 500 à 3 000 € selon la distance et le volume

La règle d’or en 2026 : avec la hausse récente, prévoyez désormais un budget total de prix de vente + 10 à 13 % pour couvrir l’ensemble des frais d’acquisition (contre 10 à 12 % avant juin 2025).

FAQ : frais de notaire à Aix-en-Provence en 2026

Quel est le taux des frais de notaire à Aix-en-Provence en 2026 ?

Depuis le 1er juin 2025, les droits de mutation atteignent 6,32 % dans les Bouches-du-Rhône (contre 5,81 % auparavant). Concrètement, en ajoutant les émoluments du notaire et les débours, les frais totaux représentent 7,5 à 8,5 % du prix dans l’ancien. Les primo-accédants en résidence principale restent au taux antérieur de 5,81 %.

Les frais de notaire sont-ils négociables ?

Les droits de mutation (la part la plus importante) ne sont pas négociables — il s’agit de taxes. En revanche, depuis 2021, le notaire peut consentir une remise allant jusqu’à 20 % sur ses émoluments, mais uniquement sur la fraction du prix supérieure à 100 000 € (article L.444-2 du Code de commerce). Cette remise est de plus en plus accordée en zone tendue : n’hésitez pas à la demander systématiquement.

Suis-je éligible à l’exonération primo-accédant à Aix-en-Provence ?

Vous êtes primo-accédant si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 années précédentes. De plus, vous devez vous engager à occuper le bien pendant au moins 5 ans. Ainsi, vous bénéficiez du taux de 5,81 % au lieu de 6,32 %, soit une économie de 500 € par tranche de 100 000 €. Cette exonération doit être expressément demandée au notaire, avec pièces justificatives.

Peut-on inclure les frais de notaire dans le prêt immobilier ?

Oui, mais c’est rare en 2026. En effet, la plupart des banques exigent que l’apport personnel couvre au minimum les frais de notaire. Un financement à 110 % (prix + frais) est possible, mais nécessite un très bon dossier et un taux d’endettement faible. Ainsi, à Aix-en-Provence, avec les niveaux de prix actuels et la hausse des frais, il est fortement conseillé de disposer d’un apport couvrant au minimum 10 à 13 % du prix.

Quand paie-t-on les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont payés lors de la signature de l’acte authentique, chez le notaire. Concrètement, vous recevez un appel de fonds quelques jours avant la signature, demandant le virement du prix de vente et des frais directement sur le compte séquestre du notaire. À noter : la fiscalité applicable dépend de la date de signature de l’acte, pas de celle du compromis.

La hausse des frais de notaire est-elle permanente ?

Non, en théorie. La hausse autorisée par la loi de finances 2025 est temporaire : elle s’applique aux actes signés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. Cependant, en pratique, beaucoup d’experts anticipent une reconduction ou une intégration définitive de cette hausse dans le droit commun, compte tenu des besoins budgétaires des départements.