Passoire thermique à Aix-en-Provence : que faire de votre bien avant 2028 ?

Vous possédez un bien classé F ou G à Aix-en-Provence ? Vous n’êtes pas seul. En effet, des milliers de propriétaires dans le secteur Aix-Marseille sont aujourd’hui confrontés à la même question : que faire de ce logement considéré comme une passoire thermique, à quelques années des interdictions progressives imposées par la loi Climat ? Pour comprendre l’impact du DPE sur la valeur de votre bien, commencez par en mesurer les conséquences concrètes.

Passoire thermique : définition et réglementation 2026-2028

Une passoire thermique est un logement dont le diagnostic de performance énergétique (DPE) est classé F ou G. Concrètement, ces biens consomment plus de 330 kWh/m²/an. En France, ils représentent environ 17 % du parc immobilier — soit près de 5 millions de logements.

Voici le calendrier réglementaire à connaître impérativement :

• Depuis août 2022 : interdiction d’augmenter le loyer des logements classés F et G
• Depuis janvier 2023 : interdiction de mettre en location les logements G consommant plus de 450 kWh/m²/an
• Janvier 2025 : interdiction de mettre en location tous les logements classés G
• Janvier 2028 : interdiction de mettre en location tous les logements classés F
• Janvier 2034 : interdiction de mettre en location tous les logements classés E

Pour les ventes, il n’y a pas d’interdiction légale. Cependant, le marché impose une pression croissante : en effet, les acheteurs décotent fortement les passoires thermiques, et les banques peuvent refuser ou limiter le financement.

Combien de biens sont concernés dans le secteur Aix-Marseille ?

Dans les Bouches-du-Rhône, on estime que 15 à 18 % du parc immobilier est classé F ou G. À Aix-en-Provence, les constructions d’avant 1975 — nombreuses en centre-ville et dans les quartiers historiques — sont particulièrement exposées. Ainsi, les maisons en pierres de taille ou les appartements haussmanniens, même charmants, affichent souvent de mauvais DPE.

Par ailleurs, sur le secteur de Luynes et des communes proches, les maisons individuelles des années 1970-1980 constituent le gros des passoires thermiques : isolation insuffisante, simple vitrage, chauffage électrique à résistance. Notamment, ces biens étaient construits selon des normes énergétiques bien moins exigeantes qu’aujourd’hui.

Option 1 : vendre maintenant avant les restrictions renforcées

C’est l’option que choisissent de plus en plus de propriétaires, et pour de bonnes raisons. En effet, le marché d’Aix-en-Provence reste solide en 2026 et les acheteurs sont présents. Cependant, plus on attend, plus la décote sur les passoires thermiques s’aggrave.

Concrètement, en 2024, la décote était de 5 à 8 % pour un bien classé F. Ainsi, elle approche désormais 10 à 15 % pour les G, et la tendance s’accélère avec l’échéance 2028. Par conséquent, vendre aujourd’hui, c’est vendre à un marché qui achète encore ces biens — même s’il négocie. À l’inverse, dans deux ans, les acheteurs potentiels d’un logement F seront encore moins nombreux.

Ce que nous observons sur le terrain à Aix

Certains acquéreurs cherchent spécifiquement des passoires thermiques à rénover, avec un budget travaux intégré dans leur plan de financement. Ainsi, ce profil d’acheteur existe et peut constituer une opportunité pour les vendeurs qui acceptent d’ajuster leur prix en conséquence.

Option 2 : rénover pour maintenir la valeur et continuer à louer

Si vous souhaitez conserver votre bien et continuer à le louer, la rénovation est inévitable d’ici 2028 pour les F, et déjà obligatoire pour les G. Voici les travaux les plus efficaces en termes de gain de classe DPE :

• Isolation des combles : le meilleur rapport coût/efficacité. Gain possible de 1 à 2 classes
• Remplacement du chauffage : passer d’un chauffage électrique à une pompe à chaleur est souvent décisif pour passer de G à D ou E
• Isolation des murs : par l’extérieur (ITE) ou l’intérieur (ITI). Plus coûteux, mais très efficace
• Double vitrage : nécessaire mais insuffisant seul pour changer de classe

Les aides disponibles en 2026 (MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ) peuvent couvrir une partie significative des travaux. Toutefois, attention : ces aides sont soumises à conditions de ressources et à l’intervention d’un artisan RGE (Reconnu Garant de l’Environnement).

Option 3 : louer maintenant, tant que c’est encore légal

Si votre bien est classé F (pas encore interdit à la location), vous pouvez encore le louer jusqu’en janvier 2028. Concrètement, c’est une fenêtre de 18 mois à peine. Ainsi, cette option ne constitue qu’un report du problème — sauf si vous utilisez ce délai pour planifier une rénovation ou une vente.

Par ailleurs, attention aux locataires en place : si votre logement G est déjà loué, vous devez anticiper la non-reconduction du bail. De plus, un expert juridique peut vous accompagner sur ce point délicat.

Quel impact sur le prix de vente d’une passoire thermique à Aix ?

Voici une estimation des décotes observées sur le marché aixois en 2026, par rapport à un bien équivalent classé C :

Concrètement, pour une maison valorisée à 500 000 € en classe C, un DPE G peut représenter une perte de 60 000 à 90 000 € sur le prix de vente. En effet, ces chiffres varient selon le quartier, la demande et le profil de l’acheteur. Cependant, la tendance est claire et s’aggrave chaque année. Pour préparer votre dossier, consultez notre page sur les diagnostics immobiliers requis pour la vente.

Tableau récapitulatif : quelle option choisir selon votre profil ?

FAQ : passoire thermique à Aix-en-Provence

Peut-on vendre une passoire thermique sans faire de travaux ?

Oui. En effet, il n’existe pas d’obligation légale de rénover avant de vendre, quelle que soit la classe DPE. Cependant, vous devez fournir un DPE valide à l’acheteur. Ainsi, celui-ci sera informé de la classe énergétique et pourra négocier en conséquence.

Le DPE a-t-il changé récemment ?

Oui. En effet, la réforme du DPE de juillet 2021 a rendu les diagnostics plus fiables et opposables juridiquement. Par conséquent, si votre DPE date d’avant 2021, il n’est plus valable pour une vente depuis le 1er janvier 2025. Ainsi, vous devez en commander un nouveau auprès d’un diagnostiqueur certifié.

Vaut-il mieux rénover avant de vendre ou baisser le prix ?

Cela dépend du montant des travaux nécessaires, de votre situation financière et du délai souhaité pour vendre. Concrètement, dans de nombreux cas, une vente rapide avec une décote est plus avantageuse qu’une rénovation longue et coûteuse. De plus, nous analysons cette question au cas par cas lors de notre estimation — gratuitement.

Quelles aides existent pour rénover une passoire thermique en 2026 ?

Plusieurs dispositifs sont cumulables : notamment MaPrimeRénov’, les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) et l’éco-PTZ (prêt à taux zéro). Par ailleurs, ces aides sont soumises à conditions de ressources et à l’intervention d’un artisan RGE. Ainsi, un audit énergétique préalable est souvent nécessaire pour les rénovations globales.

Une banque peut-elle refuser de financer l’achat d’une passoire thermique ?

Oui, c’est de plus en plus fréquent. En effet, certaines banques refusent ou limitent le financement des biens classés F ou G, ou exigent un apport plus important. Par conséquent, cela réduit le nombre d’acquéreurs potentiels et renforce la pression à la baisse sur les prix.